Extrapolation, interprétation, dénaturation, devraient en toute hypothèse disparaître si le législateur avait conscience que l'intérêt des bailleurs et des preneurs réside dans la seule application en toute hypothèse des dispositions de l'article 23 du décret : « Le loyer révisé ou renouvelé doit correspondre à la valeur locative ».

Les praticiens connaissent (?) des prix de marché, de la valeur locative et du loyer renouvelé fixé par application de la règle du plafonnement.

À titre d'exemple et pour le côté pair de l'avenue des Champs-Élysées, dans la meilleure partie de cette avenue, les prix de marché peuvent varier ces dernières années dans une fourchette de 20.000 à 26.000 F du mètre carré pondéré, la valeur locative est appréciée judiciairement dans une fourchette de 10.000 à 14.000 F du mètre carré pondéré et les loyers fixés par application de la règle du plafonnement peuvent atteindre « des sommets » sur des bases de 4.000, voire 5.000 F du mètre carré pondéré !

Ces distorsions, les prix de marché étant ceux payés par le preneur d'un local soumis au décret du 30 septembre 1953 sans acquisition de fonds de commerce ou de droit de bail et sans versement d'un droit d'entrée, suscitent une réflexion lorsque le moment est venu de la révision du loyer :

- ces montants, estimés prohibitifs ou extrêmement réduits, peuvent-ils être substantiellement modifiés ?

Je n'évoque pas l'éventuelle application des dispositions de l'article 28 du décret, s'agissant d'un possible retour à la valeur locative lorsque par le jeu d'une clause d'échelle mobile contractuellement convenue le loyer d'origine s'est trouvé augmenté ou diminué de plus d'un quart, l'application de ce texte à ce jour ne souffrant plus de divergence d'interprétation jurisprudentielle.

La révision triennale, laquelle est légale pour être prévue par un texte d'ordre public, est par contre « le » sujet d'actualité, les décisions rendues en 1996 et 1997 démontrant à leur lecture qu'il faut de nouveau lire les dispositions de l'article 27 !

1° Le texte

L'article 27 dispose :

La demande en révision ne pourra être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
…
À moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Il faut donc attendre trois ans pour former une demande de révision, étant précisé que cette demande est le résultat soit d'une notification ou d'une signification et que la procédure à suivre est celle instituée aux termes de l'article 29, ce qui implique un mémoire, une assignation et la compétence du président du tribunal de grande instance.

2° La règle

Les pouvoirs du juge sont apparemment limités :

- le loyer est majoré ou diminué sans que la majoration ou la diminution ne puisse excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ;

- le loyer peut être fixé à la valeur locative si la preuve est rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité d'une part et d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative causée par cette modification matérielle d'autre part.

Le « retour à la valeur locative » sera commenté à l'occasion de l'analyse de la jurisprudence, mais sur le principe d'une variation en fonction de l'indice trimestriel du coût de la construction deux réflexions sont nécessaires :

- le loyer plancher est connu s'agissant de celui qui « subit la variation » ;

- le maximum n'est pas connu puisque, si la majoration ou la diminution ne peut excéder la variation, elle peut être inférieure, le loyer étant nécessairement compris entre le loyer plancher (tel qu'il vient d'être précisé, à savoir : le dernier loyer fixé) et le loyer majoré ou diminué en fonction de la variation de l'indice.

Le choix à l'intérieur de la fourchette ne peut être arbitraire puisque les dispositions de l'article 23 dans la limite ci-dessus précisée doivent produire effet: « le montant du loyer des baux (à renouveler ou) à réviser doit correspondre à la valeur locative ».

Supposons que le dernier loyer fixé soit celui convenu à la prise d'effet du bail le 1" janvier 1990, savoir 1000 F, le loyer révisé au 1-janvier 1993 sera fixé, si la variation est à la hausse de 20 %, à 1200 F si la valeur locative égale ou excède cette somme ; à 1 100 F si la valeur locative est égale à cette somme et à 1000 F si la valeur locative est égale ou inférieure à cette dernière somme.

3° L'application orthodoxe

La règle ci-dessus rappelée souffre une seule exception :

- le loyer doit correspondre à la valeur locative et ce, quel que soit le montant de cette valeur, si la preuve est rapportée d'une modification matérielle ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative pendant la période de référence.

Tel était précisément le sens d'un certain nombre de décisions rendues par les juridictions du fond et la Juridiction suprême, lorsque - la récession économique aidant sans doute - certains praticiens ont imaginé que dorénavant seules les révisions à la baisse pouvaient être admises, le bailleur au mieux pouvant espérer une majoration par application de l'indexation dès lors que la valeur locative est égale ou supérieure au loyer majoré, le preneur pouvant toujours obtenir un retour à la valeur locative dès lors que cette valeur est inférieure, soit au loyer résultant de la majoration, soit au loyer objet de la majoration.

Pour parachever cette curieuse interprétation, certains juges du fond ont cessé de faire produire effet aux dispositions de l'article 27 :

- le loyer ne pouvant jamais excéder la valeur locative, il convient de retenir cette valeur si elle est inférieure au montant du dernier loyer acquitté avant révision, sans s'interroger sur l'éventuelle évolution des facteurs locaux de commercialité !

La finalité poursuivie est de permettre au preneur d'obtenir en révision un loyer correspondant à la valeur locative, dès lors naturellement que, par la seule application de la majoration ou de la minoration prévue par les dispositions de l'article 27, le loyer révisé serait supérieur à cette valeur locative.

Par contre, lorsque cette valeur locative est supérieure au montant du loyer révisé par le jeu des indices, à l'exception naturellement de la preuve rapportée d'une évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité, le bailleur ne dispose pas d'une protection identique, le retour à la valeur locative lui paraissant interdit.

Il faut distinguer d'ailleurs les commentaires de certains praticiens de l'analyse des termes mêmes des décisions rendues, notamment lorsqu'il s'agit de l'arrêt « Privilèges » de la 3° chambre civile du 24 janvier 1996.

Certains commentateurs ont à ce point extrapolé sur le caractère d'arrêt de principe qu'ils ont pratiquement inventé une règle nouvelle : « Le loyer révisé ne peut en aucun cas excéder la valeur " locative " » ! ! ! (J. D. Barbier : Rev. Administrer n'277, avr. 1996, p. 40).

Le commentaire orienté produit parfois les effets escomptés et, avant de rappeler la sagesse de certains, notamment Bruno Boccara (JCP 1996, éd. E, I, 327), Philippe-Hubert Brault (Loyers et copr. 1996, chron. 5), au prononcé de l'arrêt « Privilèges », il est nécessaire d'évoquer deux décisions rendues par la 16` chambre, section A, de la Cour d'appel de Paris à une date que chacun retiendra puisqu'elle est celle du 1" avril... de l'année 1997 (V Gaz. Pal. 1997, n, spécial, 10-11 sept., Baux commerciaux, p. 27, note Ph.-H. Brault).

1° La négation des dispositions de l'article 27

La Cour de Paris, aux termes de deux « considérants » réussit à rendre inutile toute intervention du législateur quant à une éventuelle modification des dispositions de l'article 27 !

La cour affirme en effet :

- que le loyer révisé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative réelle des locaux ;

- qu'il importe peu pour fixer le loyer au montant de la valeur locative d'établir l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Les termes de cette décision, comparés à ceux de l'article 27, permettent de constater que la locution adverbiale « à moins que » n'a pour la Cour aucun sens.

Jamais dénaturation ne fût aussi évidente et, si d'aventure, nonobstant le sens du texte, la Juridiction suprême ratifiait une telle solution, elle se substituerait au législateur car, sauf à nier les évidences, l'évolution matérielle des facteurs locaux conditionne la possibilité pour le juge d'appliquer la valeur locative, sauf hypothèse d'une fixation dans la fourchette comprise entre le dernier loyer acquitté et le loyer résultant de la majoration (ou de la minoration) par le jeu des indices.

Prétendre que la solution est le fruit de la combinaison des articles 23 et 27, alinéa 3, pour nier l'existence même de l'article 27, est d'une rare audace...

CA Paris, 16, ch. A,1" avr. 1997, préc.
Considérant qu'il résulte de la combinaison des articles 23 et 27, alinéa 3, du décret du 30 septembre 1953 que le loyer révisé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative réelle des locaux, de sorte que le locataire est toujours fondé à soutenir, même en l'absence de modification à la baisse des facteurs locaux de commercialité, que la valeur locative est non seulement inférieure au prix plafond résultant de l'application des indices mais également au loyer initial de renouvellement.

II est vrai que la Juridiction suprême, parfois au visa de l'article 23, utilise une formule reprise par de nombreux commentateurs, laquelle n'est guère heureuse lorsqu'il s'agit de la révision par application des dispositions d'ordre public de l'article 27: « le loyer révisé ne peut jamais excéder la valeur locative ».

Ce postulat semble le résultat d'un amalgame discutable entre les deux seules notions utilisées par le législateur :

- le loyer doit correspondre à la valeur locative (art. 23) ;
- la majoration ou la minoration ne peut excéder le jeu des indices (art. 27).

Le législateur est précis, l'équation loyer = valeur locative n'implique ni minimum, ni maximum, et seules les majorations ou minorations ont des effets limités au jeu des indices.

La Cour d'appel de Paris, aux termes des arrêts du 1° avril, procède donc par voie d'amalgame et force est de reconnaître que certains commentateurs, plus audacieux encore, s'emparant des termes de l'arrêt de la 3` chambre civile du 24 janvier 1996, avaient ouvert la voie de la dénaturation.

2° L'extrapolation d'une partie de la doctrine

La Juridiction suprême, le 24 janvier, a censuré la Cour d'appel de Riom en ces termes :

Attendu que pour décider que cette demande, fondée sur l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, était irrecevable, l'arrêt retient qu'une partie ne peut arguer d'une modification des facteurs locaux de commercialité à la hausse pour justifier d'une baisse des loyers et que si un loyer peut être révisé à la baisse, même en cas de hausse de l'indice, ce ne peut être que dans le cas où le locataire invoque une évolution en baisse de ces facteurs locaux ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le prix du bail révisé en application de l'article 27 du décret ne peut en aucun cas excéder la valeur locative, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et annule, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en révision fondée sur l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, l'arrêt rendu le 8 juillet 1993.

Les juges du fond en définitive sont censurés pour avoir, la preuve pouvant être rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, estimé qu'il importait peu de rapporter cette preuve dès lors que, ces facteurs ayant évolué favorablement, la valeur locative ne pouvait être fixée « à la baisse ».

II est exact - et en cela l'arrêt de la Juridiction suprême ne peut être critiqué - que le législateur n a pas textuellement précisé que la modification de commercialité susceptible d'entraîner un loyer à la baisse était « nécessairement défavorable ».

Plus précisément le texte est muet sur une éventuelle corrélation « hausse commercialité/baisse loyer » et la seule conclusion qui s'impose à la lecture de l'arrêt du 24 janvier est la suivante :

- dès lors que la preuve est rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le juge doit s'interroger sur un possible retour à la valeur locative.

Le « Par ces motifs » est édifiant : « Casse et annule, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande ».

Toutefois - et la Juridiction suprême n'a pas eu à trancher cette question - le législateur a imposé une règle :

- la modification doit par elle-même entraîner une variation de plus de 10 % de la valeur locative...

Ce rôle causal de la modification sur la valeur locative étant affirmé, comment admettre pour un quartier considéré, totalement rénové où les commerces sont en augmentation et où existe une véritable modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, que ce nouveau et formidable potentiel de commercialité par lui-même puisse entraîner une baisse des valeurs locatives !

À l'évidence, si la baisse des valeurs locatives existe dans un tel contexte, elle admet une cause autre que celle d'une évolution matérielle modifiant la commercialité de manière favorable pour l'ensemble des commerçants du quartier considéré.

Tel est précisément le sens de la décision rendue par la juridiction du fond dont les termes ont été censurés mais en raison d'une rédaction inappropriée, ce qui exclut qu'il puisse s'agir d'un arrêt de principe, la nuance entre recevabilité et bien-fondé admettant quelques conséquences !

3° Le retour au texte

Pour demeurer dans les exemples parisiens, la place Vendôme ces dernières années a subi des transformations matérielles (augmentation du nombre de places de parking, réorganisation des trottoirs, plus larges et plus faciles d'accès) ce qui permet éventuellement de soutenir que matériellement les facteurs locaux se sont modifiés, la commercialité du quartier présentant des attraits supplémentaires.

Or pendant ces mêmes années, Paris, en raison d'une part de la spéculation immobilière qui a sévi jusqu'en 1990 et d'une certaine récession économique depuis 1991 d'autre part, enregistre des baisses de valeurs locatives et il est possible que les loyers de marché des années 1989/1990 place Vendôme soient supérieurs à ceux des années 1995/1996.

Néanmoins, cette éventuelle baisse de la valeur locative est sans causalité avec l'amélioration de la commercialité résultant des modifications matérielles.

La Juridiction suprême, dont les raisonnements égalent nécessairement ceux des scientifiques, ne peut avoir jugé qu'un fantastique apport de commercialité né de modifications matérielles a par lui-même entraîné une baisse des valeurs locatives, sauf naturellement à penser que les notions de valeur locative et de commercialité sont totalement autonomes et que les prix doivent être fixés au plus haut dans les endroits où il n'existe aucune commercialité.

Enfin si demain le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative, l'article 27 étant tombé en désuétude, le bailleur devra aussi avoir la possibilité... de réclamer cette valeur locative et si d'aventure le locataire, trois ans plus tôt, au jour de son renouvellement a bénéficié d'un loyer plafonné - comprendre d'un montant très réduit par rapport à la valeur locative -, il devra subir sans aucune modification de la commercialité, trois ans plus tard, au jour de la révision... un loyer correspondant à la valeur locative !

Tel était le sens de mes réflexions le 25 septembre 1997, en faisant observer que j'aurais une nouvelle occasion de m'exprimer avant la fin de la présente année puisque la 16° chambre de la cour, section B, devait en novembre, se prononcer sur un litige dont l'enjeu précisément portait, à l'occasion d'une révision, sur « un possible retour à la valeur locative ».

Le 21 novembre 1997, la 16° chambre, section B, dans une affaire Sté Chaumet International cl Sté des Immeubles de France (SIF) (Juris-Data n° 023140), s'est effectivement prononcée en ayant connaissance de l'arrêt « Privilèges » d'une part et des deux décisions rendues le 1" avril d'autre part. La décision rendue déjà commentée (V. Ph.-H. Brault : Loyers et copr. 1997, comm. 314) emporte adhésion.

La cour en effet a jugé :

- que l'application des dispositions de l'article 27 supposait pour qu'un preneur puisse obtenir un loyer correspondant « à la valeur locative » une modification des facteurs locaux de commercialité, le seul fait que le preneur invoque un loyer supérieur à la valeur locative étant insuffisant pour entraîner la modification du dernier loyer révisé,

et la réponse aux partisans de l'adage, « le loyer ne doit jamais excéder la valeur locative » est des plus claire ;

- que la modification matérielle devait par elle-même entraîner une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la cour réaffirmant l'existence d'un lien de causalité entre la modification matérielle et la variation de la valeur locative,

et la réponse aux partisans d'une modification constitutive d'amélioration et susceptible d'entraîner une baisse de la valeur locative est des plus précise.

La cour a en l'espèce retenu qu'il ne pouvait y avoir aucune causalité entre une amélioration des facteurs locaux et une baisse de la valeur locative :

Que toutefois, ni la locataire, ni les experts dont elle produit les avis, n'établissent, ni n'allèguent même une corrélation entre cette modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et une baisse de la valeur locative ; que d'ailleurs de telles modifications structurelles en ce qu'elles apportent un plus grand confort pour les riverains et la clientèle ne peuvent avoir qu'une incidence favorable au commerce autorisé par le bail...

Considérant que c'est donc à bon droit que le premier juge, après avoir constaté que la société Chaumet International n'allègue, ni ne commence à démontrer l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, a décidé que cette société devait être déboutée de sa demande de révision à la baisse, sans que le juge puisse suppléer à sa carence en ordonnant une mesure d'instruction.

II est souhaitable que l'équation commercialité/valeur locative soit toujours adaptée aux phases économiques et dès lors une nécessaire reforme s'impose pour que le loyer renouvelé ou révisé corresponde toujours à la valeur locative, ce qui implique la disparition de tout plafonnement et en matière de révision l'abrogation des dispositions de l'article 27.

Les bouleversements économiques pouvant être des plus rapides, le rythme minimum de trois ans paraît adapté, sauf à le compléter par un rythme judiciaire amélioré, la procédure à jour fixe devant être maintenue, mais les délais impartis aux experts assortis de réels contrôles.

Bailleur et preneur, partenaires obligés, y gagneraient d'ailleurs en sérénité, l'un et l'autre ayant le sentiment « que le gain ou la perte », toujours apprécié par rapport au loyer en cours, n'est pas le résultat du hasard judiciaire, mais le fruit d'une appréciation de l'équation commercialité = valeur locative, sans position dominante de l'un ou de l'autre, le marché arbitrant avec les nécessaires atténuations qui sont celles à ce jour des fixations judiciaires, la valeur locative ne pouvant être assimilée au prix de marché, sauf à penser que pour un emplacement déterminé 90 % des entreprises ont la possibilité de travailler avec un RBE toujours négatif !