Le loyer révisé ne peut selon l'article 27 du décret n° 53-960 du 30 sept. 1953 (art. L. 145-38 c. com.), texte d'ordre public, être fixé à la valeur locative que si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

Si l'article 23 dudit décret pose le principe que le montant des baux à réviser doit correspondre à la valeur locative, c'est à la condition que cette exigence prescrite par l'article 27 du décret soit remplie [ire espèce].
Le loyer révisé ne peut selon l'article 27 du décret du 30 sept. 1953 (art. L. 145-38 c. com.), texte d'ordre public, être fixé à la valeur locative que si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

Si l'article 23 dudit décret pose le principe que le montant des baux à réviser doit correspondre à la valeur locative, c'est à la condition que cette exigence prescrite par l'article 27 du décret soit remplie [2e espèce].

Le loyer révisé ne peut selon l'article 27 du décret du 30 sept. 1953, devenu l'article L. 145-38 du code de commerce, texte d'ordre public, être fixé à la valeur locative que si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative [3e espèce].

LA COUR : - Sur la révision elle-même : - Considérant que' selon la SA Occidentale de conseil et de gestion, qui demande la révision de son loyer à la baisse, il résulte de la combinaison des art. 23 et 27 du décret du 30 sept. 1953 que le loyer révisé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative réelle des locaux peut important qu'il y ait ou non modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative; Que, - sauf dans le cas d'une hausse de la valeur locative où le loyer révisé ne pourra être fixé à cette dernière qu'à la condition de justifier de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative car le loyer résultant de la variation indiciaire constitue le prix plafond de principe -, il en découle que la baisse de la valeur locative entraînera ipso facto la diminution du loyer ;

Mais considérant que le loyer révisé ne peut selon l'art. 27 du décret du 30 sept. 1953, texte d'ordre public, être fixé à la valeur locative que si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ;

Que si l'art. 23 dudit décret pose le principe que le montant des baux à réviser doit correspondre à la valeur locative, c'est à la condition que cette exigence prescrite part l'art. 27 du décret soit remplie ; - Considérant que pour fixer le loyer révisé en l'espèce, il convient de vérifier s'il y a eu ou non modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant par elle-même variation de plus de 10% de la valeur locative ; Que la cour estimant ne pas avoir les éléments suffisants pour se prononcer sur ce point, elle désignera M. Pain comme expert avec la mission ci-dessous précisée au dispositif ; - Que la provision à valoir sur les honoraires de l'expert fixé au montant du loyer contractuel ; - Considérant que les dépens seront réservés et qu'il sera sursis à statuer sur la demande des parties au titre de l'art. 700 NCPC ;

Par ces motifs, [...], infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions [...].
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Demandeur : Occidentale de conseil et de gestion (Sté) - Défendeur : Hermabessiere (Epx) - Composition de la juridiction : M. Duclaud, prés. - Mes Blatter, Tessier, av. -Décision attaquée : Tribunal de grande instance de Paris, Ch. des loyers coin., 7 mai 1998 (Infirmation)

LA COUR : Sur la révision elle-même : - Considérant que selon la Société Générale qui demande la révision de son loyer à la baisse, il résulte de la combinaison des art. 23 et 27 du décret du 30 sept. 1953 que le loyer révisé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative réelle des locaux ; Que, - sauf dans le cas d'une hausse de la valeur locative où le loyer révisé ne pourra être fixé à cette dernière qu'à la condition de justifier de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative car le loyer résultant de la variation indiciaire constitue le prix plafond de principe -, il en découle que la baisse de la valeur locative entraînera ipso facto la diminution du loyer ;

Mais considérant que le loyer révisé ne peut selon l'art. 27 du décret du 30 sept. 1953, texte d'ordre public, être fixé à la valeur locative que si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ; que si l'art. 23 dudit décret pose le principe que le montant des baux à réviser doit correspondre à la valeur locative, c'est à la condition que cette exigence prescrite par l'art. 27 du décret soit remplie ;

Considérant que tel n'est le cas en l'espèce, la Société Générale ne démontrant pas nue modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le rapport d'expertise amiable de Mme Maigne-Gaborit n'évoquant nullement l'existence de facteurs en ce sens ;. Qu'il s'ensuit que la demande de révision à la baisse de son loyer formée par la Société Générale sera donc rejetée ; -Considérant qu'il ne paraît pas inéquitable de laisser la Sté Foncière Wagram supporter la charge de ses frais irrépétibles de procédure; - Considérant que la Société Générale qui succombe quant à l'essentiel de ses demandes ne saurait se voir allouer une indemnité de ce chef ;

Par ces motifs, infirme le jugement déféré eu ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de révision formée le 29 juillet par la Société Générale [...].

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Demandeur : Société Générale (Sté) - Défendeur: Foncière Wagram (Sté) - Com, position de la juridiction : M. Duclaud, prés. - Mes Kremer, Vaissié, av. -Décision attaquée : Tribunal de grande instance de Palis, Ch. des baux com., 29 oct. 1998 (Infirmation)

LA COUR: - Considérant que selon la Sté Rowe International, locataire, le loyer révisé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative des lieux loués par application des dispositions de l'art. 23 du décret du 30 sept. 1953, et ce, sans que le locataire soit obligé d'apporter la preuve d'une évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative ;

Mais considérant que le loyer révisé ne peut selon l'art. 27 du décret du 30 sept. 1953, devenu l'art. L. 145-38 c. coin., texte d'ordre public, être fixé à la valeur locative que si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

Considérant que la Sté Rowe International, à titre subsidiaire, dit répondre aux exigences de l'art. 27 du décret précité (art. L. 145-38 c. coin.) en apportant la preuve de la variation de plus de 10 % de la valeur locative à la baisse des lieux loués ;

Mais considérant qu'il est certain que cette société locataire n'apporte aucun élément tendant à prouver qu'il y a en l'espèce existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ; qu'elle se borne à des considérations d'ordre général sur la baisse des prix concernant le marché locatif ; que même si elle ajoute à ce sujet «et plus particulièrement dans le 8e arrondissement », elle n'apporte aucun élément concret de nature à rendre plausible cette affirmation ; que selon l'art. 146 c. civ., une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ; qu'on conséquence, la Cour rejettera la demande d'expertise formée par la Sté Rowe International ; - Considérant qu'il s'ensuit de tout ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ; - Considérant qu'il ne parait pas inéquitable de laisser la Sté Selectibail supporter la charge de ses frais irrépétibles de procédure ; - Considérant que la Sté Rowe International, qui succombe, ne saurait se voir allouer une indemnité à ce titre ;

Par ces motifs, confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la Sté Rowe International de toutes ses demandes, dit que le loyer révisé au 1er avr. 1997 est d'un montant annuel en principal de 323 310,41 F HT [...].

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Demandeur : Rowe International (Sté) - Défendeur : Sélectibail (Sté) - Composition de la juridiction : M. Duclaud, prés. - Mes Legrand, Banide, av. - Décision attaquée : Tribunal de grande instance de Paris, Ch. des loyers com., 30 juin 1998 (Confirmation)

Décidément, contrairement à ce que certains auteurs avaient, sans doute trop hâtivement, annoncé, « la page n'est pas tournée » en ce qui concerne la controverse sur les conditions d'une révision à la baisse (J. Derruppé, RD imm: 2000, p. 402, obs. J.-D. Barbier ss. CA Paris 16e ch. A, 18 oct. 2000, Gaz. Pal. 13-14 déc. 2000).

Aux termes des trois arrêts ci-dessus rapportés, rendus en des termes quasiment identiques, la section A de la 16e Chambre de la Cour d'Appel de Paris renoue en effet avec sa jurisprudence des arrêts du 26 mai 1999 (D. 1999, IR. p. 181 ; Dalloz Affaires 1999, p. 1103, obs. Y. R.) qu'elle avait abandonnée (CA Paris, 16e ch. A, 18 oct. 2000 précité) après publication de l'arrêt de la 3e Chambre Civile du 19 avril 2000 qui aura fait couler beaucoup d'encre (D. 2000, Jur. p. 453, obs. M.- L. Sainturat ; AJDI 2000, p. 526, obs. J.P. Blatter ; RD imm. 2000, p. 402 obs. J. Derruppé : JCP éd. E. 2000, p. 776, note F Auque ; Gaz. Pal. 14 mai 2000, p. 7, note J.- D. Barbier ; JCP 2000, II, 10361 note B. Boccara ; Loyers, et copr. 2000, n° 119 obs. Pli.- H. Brault ; J.- P Forestier, Loyers commerciaux Privilèges ou chimère ?, Rev loyers 2000, p. 346 et s. ; J. Lafont, Loyers commerciaux Panorama de la jurisprudence récente : JCP éd. N. 2000, p. 1427, n° 1 à 4 ; J. Monéger, Le juge législateur ou le retour d'un privilège aboli : Loyers et copr. mai 2000, p. 3).

A l'heure actuelle, les deux sections de la 16e Chambre de la Cour d'Appel de Paris présentent donc un front uni de résistance à la jurisprudence de la Cour de Cassation, laquelle avait jugé, aux termes de l'arrêt précité du 19 avril 2000, « que le prix du bail révisé en application de l'article 27 ne peut en aucun cas excéder la valeur locative », dans des conditions permettant au preneur d'obtenir une révision à la baisse à l'expiration d'une période triennale, sans avoir d'autre preuve à rapporter, que celle d'une valeur locative inférieure au loyer en vigueur.

On sait que la 16e Chambre B a toujours refusé de s'incliner, en retenant à plusieurs reprises, postérieurement à l'arrêt du 19 avril 2000, qu'il ne pouvait y avoir, à l'occasion d'une révision triennale, de majoration ou de réduction du loyer excédant la variation indiciaire, sans qu'ait été démontrée une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. (CA Paris, 16e ch. B, 16 juin 2000 et 10 oct. 2000 : AJDI 2001, p. 27, obs. J. - P Blatter ; CA Paris, 16e ch. B, 15 sept. 2000 : Administrer Janv. 2001, p. 27, obs. B. Boccara et D. Lipman-Boccara).

La section A vient donc de rejoindre la section B, ce dont ne pourront que se féliciter les justiciables, pour lesquels il était difficilement compréhensible que le sort de leur procès tienne aux aléas de la procédure administrative de distribution du dossier.

Les juristes attachés à l'application stricte de textes clairs s'en réjouiront aussi, car admettre la possibilité de réviser le loyer à la baisse, en dehors de toute modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, en présence d'un texte prévoyant pourtant expressément, qu'à défaut de preuve d'une telle modification, « la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer », revient à vider ce texte de toute signification, sauf à considérer, comme l'a soutenu un auteur (J.- D. Barbier, La révision triennale du loyer du bail commercial à la baisse, Administrer Juin 1997, p. 12), que l'on pourrait réviser à la baisse sans autre plancher que la valeur locative, en cas de hausse des indices, alors qu'en cas de baisse, l'ampleur de la diminution de loyer ne pourrait excéder celle de la variation indiciaire...

Enfin, le revirement de la 16e Chambre A devrait également être salué par les acteurs économiques du marché immobilier, l'impossibilité de tabler sur les conditions financières du bail commercial, au-delà d'une période courte de trois ans constituant un facteur inquiétant de déstabilisation de l'économie immobilière.

Reste cependant à savoir si la troisième chambre civile de la Cour de cassation maintiendra, ou non, une position qui n'aura, en définitive, été affirmée qu'aux termes d'un seul arrêt (19 avr. 2000, précité), lequel pourrait d'ailleurs n'avoir censuré la Cour d'Amiens que pour avoir improprement employé le terme de loyer révisé, alors « qu'en réalité ce n'est pas le loyer révisé - selon les termes de l'arrêt de la Cour d'Amiens - qui doit rester fixé au loyer précédent mais le loyer actuel qui doit demeurer intact, sans précisément pouvoir être révisé ». (Cf. nos observations préc. ss. Cass. 3e Civ., 19 avr. 2000 ; V également JR Blatter, Et si... essai sur l'arrêt « Le Meaux » du 19 avril 2000, AJDI 2001, p. 393).

Au moment où le lecteur lira ces lignes, la situation aura certainement évolué, puisque huit arrêts devaient être rendus à la fin du mois de mai sur ce sujet par la troisième chambre civile. Quoiqu'il en soit, même si la jurisprudence de l'arrêt du 19 avril 2000 devait être réaffirmée, l'on ne pourra, même alors, considérer que « la page est tournée », puisqu'en telle hypothèse, rien ne permettrait d'exclure une résistance d'une ou plusieurs cours de renvoi impliquant la saisine de l'Assemblée plénière.