1.1. Le renouvellement

1°) Durée effective de douze ans et déplafonnement.

On sait que l'article L.145-34 du Code de Commerce (ancien article 23.6 du décret du 30 septembre 1953) prévoit que le renouvellement intervient hors plafonnement, le loyer devant correspondre à la valeur locative, non seulement lorsque le bail a eu une durée contractuelle supérieure à neuf années, mais aussi lorsque par l'effet de la tacite reconduction, il se sera poursuivi jusqu'à atteindre une durée effective supérieure à douze années.

Lorsque le bailleur va se trouver confronté à une situation dans laquelle tout déplafonnement est exclu, faute d'évolution de la commercialité (article 23.4), ou de modification contractuelle ou physique des locaux (articles 23.1, 23.2 et 23.3), sa seule chance d'échapper au plafonnement sera de tenter d'obtenir que le bail se poursuive au-delà de douze ans et les bailleurs sont d'ailleurs de plus en plus nombreux à savoir qu'ils ne doivent donc pas systématiquement signifier congé pour l'échéance contractuelle du bail...

Néanmoins, le bailleur qui opte pour une telle stratégie, doit aussi veiller à la mettre en œuvre correctement, ce qui n'est pas toujours le cas :

- D'une part, même s'il peut être tentant en l'absence de clause d'indexation, de demander la révision du loyer lors de l'échéance triennale coïncidant avec le terme du bail, il est sans doute préférable, par prudence, de renoncer à toute initiative de ce chef.

En effet, le preneur sera peut-être neutralisé dans certains cas, parce qu'il aura confondu révision et renouvellement, mais la réaction exactement inverse, d'un preneur qui sera au contraire précisément mis en éveil par la notification d'une demande de révision, ne peut bien évidemment être exclue.

- D'autre part, dans la mesure où le texte subordonne le déplafonnement de plein droit à une durée du bail supérieure à douze ans, il est impératif de ne pas signifier le congé trop tôt.

Non seulement, le texte impose qu'il soit signifié pour une échéance postérieure à l'échéance de douze années, mais il serait très dangereux de se contenter de donner congé pour le premier terme suivant cette échéance fatidique, soit, compte tenu du préavis de six mois imposé par l'article L.145-9 du Code de Commerce, aux termes d'une notification intervenant trois mois avant l'expiration des douze années.

Il est en effet de jurisprudence constante que la demande de renouvellement du locataire a primauté sur le congé signifié par le bailleur (1).

Or, si le congé ne prend effet qu'après un préavis de six mois, pour le premier jour du terme d'usage suivant sa date de signification, la situation est différente pour la demande de renouvellement du locataire, puisqu'aux termes de l'article L.145.12 du Code de Commerce, le renouvellement demandé par le locataire prend effet le premier jour du terme d'usage suivant la signification de sa demande.




En d'autres termes, si le locataire demande le renouvellement de son bail en cours de tacite reconduction, le 30 juin 2003, le renouvellement prendra effet dès le 1er juillet 2003. Il s'ensuit qu'en présence d'un bail dont la durée effective atteindrait douze ans le 1er avril 2003, le bailleur qui aurait signifié congé le 31 décembre 2002 pour le 1er juin 2003 aurait manifesté une hâte tout à fait néfaste à ses intérêts, puisqu'il aurait ainsi alerté le preneur, jusque là passif, en le mettant en mesure de demander le renouvellement de son bail, à tout moment, entre la réception du congé et le 31 mars 2003, dans des conditions faisant obstacle au déplafonnement de droit résultant de l'article L.145-34-3° alinéa du Code de Commerce.

On voit donc a contrario que le locataire a également intérêt à surveiller attentivement son calendrier, aux fins de manier à bon escient la faculté de demander le renouvellement, qui lui est offerte par l'article L.145-10 du Code de Commerce.

Dans certaines hypothèses, sa préoccupation pourra d'ailleurs être exactement inverse, son intérêt résidant au contraire dans l'anticipation du renouvellement.

2°) Evolution du secteur et déplafonnement.

Assez fréquemment, l'existence d'un événement susceptible de modifier la commercialité d'un secteur est connue depuis plusieurs mois avant qu'il ne survienne, voire plusieurs années à l'avance. (Il en est ainsi par exemple du tramway qui doit être mis en service à Bordeaux fin 2003, de la restructuration du Carré Saint-Germain, boulevard Saint-Germain à Paris, ouvert au public fin 2002, qui était notoire depuis plus d'un an, etc…).

Dans de telles hypothèses, le locataire dont le bail expirerait le 30 juin 2003, alors que doit se produire à la fin de l'année, la modification de commercialité programmée, aurait tout intérêt à solliciter le renouvellement de son bail pour l'échéance contractuelle, ou en tous les cas, pour une date antérieure à la mise en service, ou l'ouverture au public de l'élément modificatif de la commercialité.

3°) Renouvellement et évolution de la conjoncture.

Par ailleurs, même lorsque le problème du plafonnement ne se pose pas, en présence par exemple d'un bail d'une durée contractuelle supérieure à neuf ans, ou portant sur des bureaux, ou encore sur des locaux monovalents et relevant de plein droit à ce titre d'un régime de déplafonnement, bailleur et locataire pourront avoir intérêt à anticiper les évolutions de valeur locative et choisir, en fonction des prévisions susceptibles d'être faites, le meilleur moment pour mettre fin au bail.

C'est d'autant plus vrai à une époque où les cycles se raccourcissent, puisque le passé récent a montré que les courbes pouvaient s'inverser rapidement à la hausse ou à la baisse.

Enfin, il existe une autre hypothèse dans laquelle le preneur aura intérêt à anticiper la fin de son bail et éviter toute poursuite par tacite reconduction – ou plus exactement, suivant la judicieuse proposition de Jean-Pierre Blatter, toute « tacite prorogation » (2) -, le bailleur ayant bien sûr l'intérêt symétriquement inverse.




4°) Valeur locative inférieure au plafond.

Contrairement à la situation en matière de révision qui a donné lieu à la longue et riche controverse à laquelle a mis fin la loi Murcef du 11 décembre 2001 et les arrêts de la Cour de Cassation du 27 février 2002 (3), il a toujours été établi qu'en matière de renouvellement, le loyer ne peut jamais excéder la valeur locative et qu'il peut donc être fixé à un montant inférieur au loyer plafond, voire même au dernier loyer contractuel, dans la mesure où ce dernier excèderait la valeur locative (4).

L'hypothèse n'a rien de théorique, puisqu'à chaque fois que le loyer a été fixé à l'origine à un montant élevé, soit parce que la conjoncture était meilleure lors de la conclusion du bail, soit parce que le preneur a accepté de payer un loyer supérieur à la valeur locative pour des raisons de convenance, l'exception de valeur locative inférieure au plafond va trouver à s'appliquer, lorsque les précautions rédactionnelles adéquates n'auront pas été prises dans le bail.

Il est bien certain qu'en telle hypothèse, le locataire doit impérativement signifier sa demande de renouvellement pour la date d'expiration contractuelle, afin de bénéficier le plus rapidement possible d'un allègement de sa charge locative et, qu'à l'inverse, le bailleur aura naturellement intérêt à retarder au maximum le renouvellement et la nouvelle fixation à un montant minoré.

1.2. Le repentir

L'article L.145-58 du Code de Commerce offre au propriétaire qui a refusé le renouvellement en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction, la faculté, pour se soustraire au paiement de cette indemnité d'exercer son droit de repentir, en offrant au locataire le renouvellement de son bail.

Or, en vertu de l'article L.145-12, dernier alinéa du Code de Commerce, le bail renouvelé après repentir prend effet à la date de notification de ce dernier et il est désormais admis que la période à prendre en considération pour apprécier s'il y a eu ou non un motif de déplafonnement, correspond, non pas à celle du bail expiré, mais à celle comprise entre le point de départ du bail initial et la date du repentir (5).

Par ailleurs, en cas de déplafonnement, le loyer de renouvellement doit être évalué en fonction de la valeur locative à la date du repentir (6).

Quant à l'indemnité d'occupation due au titre de la période intermédiaire comprise entre la date d'effet du congé et le repentir, il résulte d'une jurisprudence récente, mais fermement établie, qui a mis fin aux précédentes incertitudes, tant sur sa nature que sur les modalités de sa détermination, qu'elle relève de l'article L.145-28 et doit correspondre à la valeur locative (7)

Or, si aux termes de l'article L.145-58, le droit de repentir peut être exercé jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours suivant la date à laquelle la décision fixant l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée, à condition que le locataire soit encore dans les lieux - et, même s'il est encore dans les lieux, qu'il n'ait pas pris de dispositions pour sa réinstallation -, il ne s'agit néanmoins que d'une date butoir qui n'interdit nullement au propriétaire d'exercer, dans cette limite, son droit de repentir à tout moment.



On verra donc qu'en l'état de ces différentes données, la nécessité d'une réflexion inscrite dans une stratégie s'impose là aussi, puisque suivant le cas, le bailleur aura intérêt à anticiper, ou au contraire différer, le droit de repentir.

1°) Quand anticiper le droit de repentir ?

Il n'est bien sûr pas toujours aisé de déterminer avec certitude, quel peut être le risque qu'un preneur délaisse les locaux – ou prenne des dispositions en vue de sa réinstallation – avant l'issue de la procédure.

Néanmoins, dès que le bailleur aura le sentiment qu'il s'expose assez sérieusement à devoir régler une indemnité d'éviction bien supérieure au chiffre qu'il avait envisagé au début de la procédure, que ce soit au moment où il prend connaissance des premières conclusions de l'expert, voire même au moment où intervient le jugement de première instance, et s'il pense qu'il est par ailleurs plausible que le preneur délaisse les locaux, il devra bien évidemment s'empresser de signifier son repentir sans attendre la date ultime prévue par la loi.

On soulignera incidemment qu'en l'état actuel de la jurisprudence de la Cour de Cassation, la notion de départ effectif du preneur est interprétée de manière extrêmement restrictive, de telle sorte qu'il devrait être possible au bailleur de signifier son droit de repentir, même si le locataire a entrepris toutes les démarches en vue de son déménagement, dès lors que les clés n'ont pas encore été restituées, malgré les réserves qu'appelle une jurisprudence qui paraît favoriser le bailleur d'une manière excessive (8).

2°) Quand au contraire différer le repentir ?

Il existe à l'inverse des situations dans lesquelles un bailleur, même à peu près certain qu'il exercera son droit de repentir, aura néanmoins intérêt à en différer la mise en oeuvre, dès lors que le contexte de l'exploitation du preneur lui aura permis d'acquérir une quasi-certitude que ce dernier ne délaissera pas les locaux, et ne se préoccupera pas de sa réinstallation avant d'avoir reçu l'indemnité d'éviction.

Il peut être intéressant, en effet, de prolonger au maximum la période intermédiaire comprise entre la date d'effet du congé et le repentir, pour les raisons que l'on a évoquées plus haut, tenant aux règles de détermination du loyer de renouvellement :

a) c'est peut-être au cours de cette période que va pouvoir intervenir une modification de la commercialité, dans des conditions permettant de revendiquer un loyer de renouvellement déplafonné,

b) en période de conjoncture à la hausse, la valeur locative va être d'autant plus élevée que le renouvellement va intervenir tardivement,

c) et, même dans l'hypothèse où le déplafonnement serait exclu, à tout le moins le bailleur aura-t-il bénéficié pendant une période qu'il a intérêt à prolonger, d'une indemnité d'occupation de droit déplafonnée avant de revenir à un loyer plafonné, puisqu'en l'état de la jurisprudence actuelle évoquée ci-dessus (7), il peut en effet y avoir une distorsion très importante entre l'indemnité d'occupation qui va être réglée au titre de la période intermédiaire, correspondant nécessairement à la valeur locative, et un loyer de renouvellement après repentir, plafonné en l'absence de facteurs de déplafonnement.


Il s'ensuit que la réflexion sur le repentir doit être menée, notamment par le bailleur, très en amont de la procédure, afin d'exercer la faculté qui lui est réservée par la loi au moment le plus adéquat.

1.3. La révision

En matière de révision également, une réflexion stratégique peut avoir toute sa place.

Le délai de trois ans imposé par l'article L.145-38 n'est qu'un délai minimum et, si l'on ne peut pas demander la révision avant l'expiration d'un délai de trois ans depuis la dernière fixation, rien n'interdit en revanche de différer la demande.

Comme en matière de renouvellement, locataire et propriétaire vont donc avoir des stratégies opposées en fonction des possibles évolutions du secteur, étant rappelé pour mémoire, que désormais, à la hausse comme à la baisse, le loyer révisé ne pourra être fixé à la valeur locative qu'à condition que se soit produite au cours de la période de référence concernée, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, (3) de telle sorte que le propriétaire aura intérêt à prendre en compte une période au cours de laquelle sera intervenue une telle modification, le locataire devant se préoccuper au contraire de l'éviter.

On peut reprendre l'un des exemples précédemment évoqués, comme celui de la mise en service du tramway à Bordeaux. Un tel événement constitue a priori une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens de l'article L.145-38, d'autant que la mise en service du tramway doit s'accompagner d'un certain nombre d'autres travaux de rénovation du secteur, ces différents éléments étant prévus pour intervenir approximativement pour la fin de l'année 2003.

Supposons un bail ayant pris effet le 1er juillet 2000 et venant donc en révision le 1er juillet 2003 – ou plus exactement, en vertu de la jurisprudence de la Cour de Cassation, le 2 juillet 2003 (9). En telle hypothèse, le locataire aura bien évidemment tout intérêt à prendre lui-même l'initiative de demander la révision de son loyer, dans des conditions permettant de fixer la date de référence à une période antérieure à la modification ; à l'inverse, le propriétaire avisé patientera quelques mois de plus, afin d'être en mesure d'invoquer la modification de commercialité lui permettant d'obtenir un loyer de révision fixé à la valeur locative.

L'examen des différentes hypothèses que l'on vient d'évoquer démontre donc que l'on doit se méfier de l'apparente simplicité d'une gestion d'échéancier qui ne demanderait que rigueur et précision, alors qu'il faut y ajouter du discernement. Néanmoins, une gestion avisée et prudente de ses baux suppose également que l'on conserve présent à l'esprit que certaines échéances s'imposent absolument, leur irrespect pouvant être extrêmement lourd de conséquences.

Là encore, on ne pourra naturellement être exhaustif, et on se limitera donc à mettre l'accent sur quelques situations qui n'ont en commun que l'importance des conséquences qui s'attachent à un dépassement des délais fixés par la loi ou la convention, même si dans certain cas et en tout premier lieu, en matière de prescription, comme on le verra ci-après, les parties disposent malgré tout, de quelques marges de manœuvre.


2.1. La prescription

L'article L.145-60 du Code de Commerce (article 33 du décret du 30 septembre 1953) dispose que toutes les actions « exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », ledit délai ne concernant véritablement que les seules actions spécifiquement statutaires.

On n'étudiera bien évidemment pas ici l'ensemble des problèmes susceptibles d'être rencontrés en matière de prescription, et l'on évoquera donc simplement, brièvement, trois situations, essentiellement d'ailleurs pour mettre en relief la latitude dont disposent malgré tout les parties, à l'intérieur ou au-delà du délai de prescription biennal institué par l'article L.145-60.

1°) Renouvellement et gestion du délai de prescription

Aux termes d'une jurisprudence qui paraît bien fixée, l'inaction des parties pendant plus de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé avec offre de renouvellement a été donné, entraîne, par l'effet de la prescription de l'action en fixation du loyer, le renouvellement du bail, moyennant un loyer correspondant au montant du dernier loyer en vigueur (10).

On précisera qu'en cas de demande de renouvellement, le point de départ du délai de prescription coïncide, non pas avec la date d'effet du renouvellement, mais avec la date d'acceptation de la demande par le bailleur (qu'il s'agisse d'une acceptation expresse ou implicite, en cas de silence gardé pendant le délai de trois mois prévu par l'article L.145-10) et ce, même si la date d'acceptation est antérieure à la prise d'effet du renouvellement - du moins d'après la jurisprudence la plus récente de la Cour de Cassation, ce qui suscite quelques interrogations, dans la mesure où il paraît difficile de faire courir la prescription à compter d'une date antérieure au renouvellement - (11).

Seul le bailleur ayant apparemment à craindre les effets de la prescription, l'on pourrait penser que le preneur doit avoir pour seule ligne de conduite, de s'abstenir de toute initiative jusqu'à l'expiration du délai de deux ans ; ce n'est pas forcément inexact, mais il ne peut en aucun cas s'agir d'une règle systématique, le preneur pouvant avoir, au contraire, tout intérêt à agir rapidement dans certains cas.

a) Il en est ainsi en tout premier lieu dans l'hypothèse, plus fréquente que l'on ne pourrait le croire, dans laquelle le congé délivré par le bailleur comporte l'offre d'un loyer se situant très en-deçà de la valeur locative réelle des lieux.

En tel cas, si le déplafonnement est assuré ou peut être raisonnablement craint, le locataire sera bien inspiré d'accepter immédiatement le loyer proposé, bien qu'il soit supérieur au loyer plafonné, afin d'éviter que le bailleur, ultérieurement mieux informé, ne revoie son offre à la hausse dans le cadre de la procédure et qu'à l'issue de cette dernière, le loyer ne soit fixé à un montant bien plus élevé que celui de l'offre initiale.

b) Par ailleurs, le preneur qui entendrait laisser s'écouler jusqu'à son terme, le délai de prescription, s'exposerait à ce que cette dernière puisse néanmoins être interrompue, même à l'extrême limite du délai, par la notification en dernier jour, d'un mémoire interruptif par le bailleur.


Or, toujours dans l'hypothèse d'un déplafonnement quasi-certain, les deux ans du délai de prescription, s'ajoutant aux délais de procédure, ce seront en définitive des rappels de loyer très importants qui devront être acquittés par le preneur, donnant lieu à intérêts de surcroît, dans des conditions susceptibles de mettre son exploitation en péril.

On voit donc que là encore, tout automatisme est à proscrire.

2°) Prescription de l'indemnité d'occupation et référé expertise

L'action du bailleur en paiement de l'indemnité d'occupation qui lui est due en application de l'article L.145-28 (article 20 du décret) lorsqu'il a refusé le renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction, se prescrit également par deux ans et ce, à compter de la date d'effet du congé ; il en est de même pour l'indemnité d'occupation due au titre de la période intermédiaire en cas de repentir (12).

- Il convient d'autre part de signaler qu'en cas d'exercice par le preneur de son droit d'option lui permettant de renoncer au renouvellement, il vient d'être jugé par la Cour de Cassation, aux termes d'un arrêt récent, que l'action du bailleur en paiement de l'indemnité d'occupation due pour la période comprise entre la date d'effet du congé et le délaissement des locaux, - qui est pourtant, dans cette hypothèse, une indemnité d'occupation de droit commun, peu important, pour sa qualification, le fait qu'elle soit la contrepartie d'une occupation non fautive, cette circonstance ne pouvant avoir d'incidence que sur son quantum - est également soumise à la prescription biennale (13) -.

Les sommes dues par le preneur à titre d'indemnité d'occupation pouvant atteindre des montants appréciables, surtout lorsque le rappel concerne de longues périodes, comme c'est fréquemment le cas, la date d'expiration du délai de prescription constitue une échéance extrêmement importante pour le bailleur.

Il doit donc s'attacher impérativement à la respecter, mais il devra en outre maintenir sa vigilance, au cours de la procédure, suivant les modalités de mise en œuvre de son action.

Fréquemment en effet, en matière de congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, c'est le magistrat des référés qui est saisi par le bailleur, aux fins de voir ordonner une expertise, pour déterminer tant le montant de l'indemnité d'éviction revenant au preneur, que le montant de l'indemnité d'occupation dont ce dernier sera débiteur.

L'expertise pouvant durer assez longtemps, le Tribunal risque de n'être saisi au fond que bien au-delà du délai de prescription ; or, si l'assignation en référé a interrompu la prescription, c'est l'espace d'un instant, puisque l'effet interruptif ne dure que jusqu'à l'ordonnance ayant désigné l'expert (14). La vigilance quant au respect des échéances doit donc survivre à l'introduction de l'action en référé…

3°) Nullités : action et exception

Lorsqu'un bail comporte une clause, nulle pour violation d'une disposition statutaire d'ordre public, l'action en nullité doit être exercée dans un délai de deux ans qui court à compter de la signature du bail.

C'est le cas lorsque le bail comporte par exemple, une clause d'enseigne, dont la nullité a été consacrée récemment par la Cour de Cassation (15) ; c'est le cas également de clauses qui feraient échec au droit de renouvellement ou à défaut, au paiement d'une indemnité d'éviction.



Néanmoins, le preneur privé de la voie de l'action, retrouve ses droits par voie d'exception, en application de la règle selon laquelle l'exception de nullité est perpétuelle.

La mise en œuvre de la règle n'est pas nécessairement simple, d'autant que les notions d'action ou d'exception ont pu faire l'objet d'applications fluctuantes par la Cour de Cassation (16) et il faut donc choisir avec soin sa stratégie.

Imaginons l'hypothèse d'un bail spécifiant, comme dans l'espèce ayant donné lieu aux arrêts précités, que le preneur pourra être évincé sans indemnité à son issue.

Si le bailleur délivre congé avec refus de renouvellement sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction en se fondant sur la clause en question, le locataire sera face à un dilemme, puisque s'il s'abstient de toute initiative, alors même que le bailleur s'abstient également, il encourra la déchéance de ses droits par l'effet de la forclusion évoquée ci-après.

S'il assigne en nullité de la clause et corrélativement en paiement d'une indemnité d'éviction, il s'expose à voir déclarer son action irrecevable comme prescrite. La solution la plus sûre consistera donc à assigner en paiement de l'indemnité d'éviction et, sur l'action reconventionnelle du bailleur en expulsion, à invoquer la nullité de la clause par voie d'exception.

On voit donc là qu'une action irréfléchie pourrait avoir de fâcheux effets.

2.2. Le couperet de la forclusion

L'article L.145-9 du Code de Commerce prévoit, – la disposition devant être rappelée sur le congé, à peine de nullité – que « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit à peine de forclusion, saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

On rappellera que la forclusion se différencie de la prescription, en ce qu'elle n'est susceptible, ni de suspension, ni d'interruption et que le fait que le texte précise que le Tribunal doit être « saisi » signifie que l'assignation du preneur tendant à la contestation du congé et au paiement d'une indemnité d'éviction, devra avoir été enrôlée avant l'expiration du délai de deux ans (17).

Il s'ensuit que le preneur ne devra pas attendre la dernière minute pour saisir son conseil, puisqu'il faudra laisser le temps à ce dernier, non seulement de faire délivrer l'assignation, mais aussi de la placer auprès du greffe du Tribunal, avant l'expiration du délai.

Cette règle très rigoureuse, dont l'irrespect entraîne la déchéance du droit du preneur à indemnité d'éviction ne concerne que le congé donné avec refus de renouvellement sans indemnité, à l'exclusion du congé avec offre de paiement de l'indemnité d'éviction, que cette offre soit expresse ou implicite, - une jurisprudence ancienne, mais toujours d'actualité, considérant que le congé donné sans offre de renouvellement mais ne visant aucun motif de refus de renouvellement doit être assimilé à un congé donné avec offre d'indemnité – (18).



On soulignera néanmoins incidemment que, si jusqu'à une période récente, on en avait déduit que, corrélativement, l'action en paiement de l'indemnité d'éviction du preneur à qui cette dernière avait été offerte, n'était pas davantage soumise à la prescription biennale de l'article L.145-60, mais à une prescription trentenaire, la situation pourrait se trouver modifiée dans l'avenir, par l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 18 décembre 2002, dans un contexte procédural, cependant assez particulier (19).

2.3. La résiliation triennale

Autant en matière de renouvellement, ainsi que souligné plus haut, il peut être préférable de ne pas signifier congé pour l'échéance contractuelle, autant l'échéance triennale doit-elle être impérativement respectée, en matière de résiliation.

C'est le cas pour le bailleur qui veut exercer le droit de résiliation triennale particulier, résultant des articles L.145-4 et L.145-18, en cas de reprise pour démolir et reconstruire ; mais c'est également naturellement le cas du locataire qui veut exercer son droit de résiliation triennale sur le fondement de l'article L.145-4.

Il en est d'autant plus ainsi, qu'un congé tardif entraînera une double conséquence, puisque non seulement, le preneur sera contraint de demeurer dans les lieux trois ans de plus, mais de surcroît, sauf accord amiable ultérieur avec le bailleur, il sera contraint de quitter effectivement les lieux pour l'échéance triennale suivante, alors même que contraint de demeurer plus longtemps dans les lieux, il aurait pu modifier ses projets et désirer rester dans les lieux jusqu'au terme initialement prévu.

En effet, un congé est un acte unilatéral qui a des effets bilatéraux (20), et il ne peut donc être rétracté unilatéralement par son auteur, la jurisprudence retenant d'ailleurs que le congé tardif voit simplement ses effets reportés de plein droit pour la première date utile suivante, soit en l'occurrence pour l'échéance triennale qui suit (21).

On ajoutera qu'aux termes d'une jurisprudence de la Cour de Cassation – suivie par la Cour de renvoi (22) - qui a été diversement commentée, le preneur doit, au-delà même du délai de six mois prévu par l'article L.145-9 du Code de Commerce, respecter le délai de préavis éventuellement plus long prévu par la convention.

On mesurera les dangers que peuvent comporter pour les preneurs, de telles stipulations, d'autant, mais c'est un autre débat, qu'il a été jugé aux termes d'une longue série d'arrêts qu'il ne pouvait en revanche être dérogé à la forme du congé, en substituant contractuellement une lettre recommandée avec accusé de réception, à l'acte extra-judiciaire prévu par l'article L.145-9, de telles distorsions, même justifiées par l'application littérale des textes, pouvant être déroutantes pour les justiciables.

Ce dernier exemple n'est cependant que l'une des illustrations, des multiples embûches que réserve à ses usagers un statut enrichi par de multiples applications jurisprudentielles. Tant pour éviter les mauvaises surprises, que pour optimiser leurs droits, bailleur et locataire doivent donc apprendre, si ce n'est à en maîtriser les arcanes, du moins à prendre conscience de ses dangers ou au contraire de ses potentialités et, pour s'en tenir à l'objet circonscrit de cette étude, se convaincre de la nécessité de savoir naviguer entre rigueur des échéances et dépassement de ces dernières, au service de la stratégie la plus adaptée au dossier.

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(1) Cass. 3° Civ. 21 décembre 1988 : Loy. et copr. Mars 1989, n° 131 ; 27 novembre 1990 : Loy. et copr. Février 1992 n° 76 ; 21 décembre 1993 : AJPI Février 1994, p. 121, obs. J.P. Blatter ; 1er octobre 1997 : AJPI Février 1998, p. 108, obs. J.P. Blatter ; CA Paris 16e B : Loy. et copr. Avril 1996 n° 170.

(2) « Le temps de l'action ou le moment de s'abstenir », Jean-Pierre Blatter : AJDI 10 décembre 1999, p. 1218.

(3) JCP E Avril 2002 678, note M.L. Sainturat ; AJDI 2002 p. 291, obs. JP. Blatter : RTD com. 2002, p. 269, obs. J. Monéger ; v. contra CA Versailles 12ème chambre 6 février 2003, Castorama c/ Sci Le Bas Noyer, n° RG 01/03300.

(4) Cass. 3° Civ. 29 octobre 1986 : Gaz. Pal. 1987.1, p. 218, obs. Ph.H. Brault ; 5 février 1992 : Bull. civ. III 1992 p. 24.

(5) Cass. 3° Civ. 11 décembre 1996 : Admin. janvier 1997, p. 38, obs. B. Boccara, D. Lipman Boccara, ML. Sainturat ; Gaz. Pal. 1997.1 p. 208, obs. J.D. Barbier ; 23 juin 1998 : Admin. oct. 1998, p. 45, obs. B. Boccara, D. Lipman Boccara, ML. Sainturat ; CA Paris 16e B, 3 octobre 1996 : Admin. janvier 1997, p. 31, obs. B. Boccara, D. Lipman Boccara, ML. Sainturat ; 18 septembre 1998 : D. 1998 I.R p. 231.

(6) Cass. 3° Civ. 19 juillet 1984 : JCP 1985 II, 20427 ; Cass. 3° Civ. 23 juin 1998 : Admin. oct. 1998, p. 45 : obs. B. Boccara, D. Lipman Boccara, ML. Sainturat.

(7) Cass. 3° Civ. 11 juin 1997 : Loy. et copr. juillet 1997 n° 207 ; Cass. 3° Civ. 25 juin 1997 : ADJI décembre 1997, p. 1073, note JP. Blatter ; Admin. octobre 1997, p. 37, note JD. Barbier ; Cass. 3° Civ. 30 juin 1999 : Admin. 1999, p. 31, note JD Barbier ; Loy. et copr. décembre 1999, n° 292.

(8°) Cf. Cass. 3° Civ. 27 novembre 2002 : Sci rue de Vanves / Société Renault, arrêt n° 12720 FS-P+B ; Loy. et copr. mars 2003 n° 63, obs. Ph.H. Brault et P. Pereira ; D. 2003, n° 8, p. 557, obs. Y. Rouquet ; voir aussi Cass. 3° Civ. 2 Février 2000 : AJDI Juillet-Août 2000, p. 612, obs. J.P. Blatter.

(9) Cass. 3° Civ. 23 février 1994 Admin. juin 1994, p.25 note J.D Barbier ; Loy. et copr. 1994 comm. 297 ; JCP G 1994, II 22328, note critique B. Boccara ; AJPI 1994, p. 356, note critique J.P Blatter.

(10) Cass. 3° Civ. 17 Avril 1996 : AJPI Décembre 1996, p. 1014, obs. J.P. Blatter ; 1er Juillet 1998 : Bull. Civ. III 1998, p. 99 ; 29 Avril 2002 : Société Réunion Foncière c/ SEGSMHI et Me Bouychou, n° 760 F-D ; CA Paris 16e B 15 Octobre 1999 : AJDI Décembre 1999, p. 1162.

(11) Cass. 3° Civ. 12 juin 1996 : AJPI 1996 p. 1016, note critique JP. Blatter ; Loy. et copr. mars 1997, n° 76 obs. Ph.H. Brault ; JCP éd. G 1997, II, 22753, note F. Auque ; Cass. 3° Civ. 17 décembre 2002 Chaussures France Arno c/ Ricard n° 1912 F.D : Admin. avril 2003, obs. B. Boccara, D. Lipman Boccara ; contra CA Paris 16° ch. B 11 juin 1999 : JCP G 2000, IV, n° 1198.

(12) Cass. 3° Civ. 23 mars 1977 : Gaz. Pal. 1977, 2, pan. jurisp. P. 237 ; 10 décembre 1997 : Loy. et copr. avril 1998 n° 101.

(13) Cass. 3° Civ. 5 février 2003 Aff. SISB c/ La Mondiale, n° 143 FS-P+B.

(14) Cass. 3° Civ. 19 décembre 2001 : Loy. et copr. mai 2002 n° 123.

(15) Cass. civ. 12 juillet 2000 : Admin. 2000 p. 41, obs. B. Boccara, D. Lipman Boccara ; AJDI 10 novembre 2000, obs. JP. Blatter.

(16) Cass. 3° Civ. 2 juin 1999 : Admin. avril 2000 p. 27, note J.D Barbier ; 24 novembre 1999 : Admin. avril 2000, p. 36, obs. B. Boccara, D. Lipman Boccara, ML. Sainturat ; Dalloz 2000 n° 4, p. 51, obs. Y. Rouquet.

(17) Cass. 3° Civ. 10 novembre 1993 : Loy. et copr. avril 1994, n° 58, obs. Ph. H. Brault ; 12 mai 2000 : AJDI 2000 p. 704, note J.P. Blatter

(18) CA Paris 19 mars 1956 : Rev. Loyers 1956, p. 426 ; CA Paris 17 mars 1958 : D. 1958, somm. p. 114.

(19) Cass. 3° Civ. 18 décembre 2002 : Loy. et copr. mars 2003 n° 64, obs. Ph.H. Brault et P. Pereira.

(20) Cass. 3° Civ. 27 Juin 1984 : AJDI Décembre 1984, p. 735 et note J.P. Blatter, p. 735 ; 18 Janvier 1989 : Loy. et copr. Mars 1989, n° 130.

(21) Paris 23 Octobre 1996 : Gaz. Pal. 1998.1. somm. 287 ; Rev. Loy. 1997.14. n° J.C.B. ; CA Versailles 12e ch. sect. 2, 12 octobre 2000 : Bull. inf. c. Cass. 2001, n° 540

(22) Cass. 3° Civ. 10 mai 2001 : Admin. août/septembre 2001 p. 29 ; JCP E 2001 p. 1093 note J. Monéger ; Loy. et copr. 2001 n° 228 ; AJDI septembre 2001, p. 699 ; CA Paris 1ère ch. G 2 octobre 2002 : Bail Investissement c/ Snc Harth et co ; CA Paris 16ème ch. A 17 février 1999 : Admin. décembre 1999 p. 35 : obs. B. Boccara, D. Lipman Boccara, ML. Sainturat ; chron. J. Monéger JCP E 1999, n° 48, p. 1915 ; AJDI septembre 1999 p. 793, obs. JP. Blatter.