I – LE MOMENT DE LA RESTITUTION

1.1. Congé donné par le preneur. En cas de congé donné par le preneur pour l'expiration du bail ou pour une échéance triennale, la règle est simple, la restitution des lieux doit intervenir au plus tard à la date pour laquelle le congé a été donné, le preneur étant débiteur en cas de maintien dans les lieux au-delà de ladite date, d'une indemnité d'occupation de droit commun, fondée sur l'article 1382 du Code Civil, laquelle, aux termes d'une jurisprudence constante, revêt un caractère mixte, compensatoire de la jouissance du bien, mais également indemnitaire (1).

Il s'ensuit que l'indemnité d'occupation de droit commun peut excéder le loyer contractuel, et correspondre à la valeur locative de marché ; voire excéder cette dernière, si le bailleur est en mesure d'établir un préjudice supérieur.

La restitution des lieux peut aussi intervenir à l'initiative de l'administrateur ou du liquidateur, en cas de procédure collective, étant rappelé que désormais, l'administrateur est tenu de mettre fin au bail « s'il lui apparaît qu'il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant » (ancien article 37 de la loi du 25 janvier 1985 codifié sous l'article L.621-28 du Code de Commerce), le défaut de diligences du mandataire étant susceptible d'engager sa responsabilité personnelle (2).




1.2. La résiliation en cours de bail. Si aux termes d'une jurisprudence fermement établie, la résiliation judiciaire ne prend effet qu'au jour de son prononcé (3), en revanche, en cas de résiliation résultant de la mise en œuvre de la clause résolutoire contractuelle, le preneur sera réputé occupant sans droit ni titre, rétroactivement à la date d'effet du commandement visant la clause résolutoire, la différence entre les deux situations résidant dans la sanction du maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail, puisque dans l'hypothèse d'une résiliation de plein droit, le preneur sera débiteur, durant la période plus ou moins longue qui s'est écoulée entre la date d'effet du commandement et la restitution, d'une indemnité d'occupation de droit commun présentant les caractéristiques ci-dessus.

1.3. L'éviction par le bailleur. En telle hypothèse, la situation est particulière, puisque l'article L.145-28 du Code de Commerce prévoit que le locataire ne peut jamais être contraint de quitter les lieux avant d'avoir reçu l'indemnité d'éviction. La situation à cet égard est la même en cas de congé donné en fin de bail, ou pour une échéance triennale sur le fondement de l'article L.145-4 du Code de Commerce, - sauf dans l'hypothèse particulière, dans ce dernier cas, d'un congé donné avec offre de relogement - (4).

Mais le droit au maintien dans les lieux n'est qu'une faculté, auquel le locataire peut parfaitement renoncer, une telle renonciation impliquant cependant non seulement le délaissement des locaux, mais leur restitution effective au bailleur dans les conditions sur lesquelles on reviendra ci-après.

Une autre particularité tient aux dispositions de l'article L.145-29 du Code de Commerce, qui impose au locataire, après règlement par le bailleur, ou plus généralement, consignation de l'indemnité entre les mains d'un séquestre, de remettre les lieux au bailleur pour « le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine » à compter du versement ou de la consignation, le retard étant sanctionné par l'application d'une pénalité extrêmement lourde de 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité, dont sauf cas de force majeure, le preneur ne peut s'exonérer, des délais judiciaires ne faisant notamment pas obstacle à l'application de la pénalité.

En revanche, l'occupation des lieux pour la période comprise entre la date d'effet du congé et le délaissement, ne donne pas lieu, comme dans les situations qui viennent d'être examinées, au paiement d'une indemnité de droit commun, mais à celui d'une indemnité d'occupation spécifique prévue par l'article L.145-28 correspondant à la valeur locative judiciaire déplafonnée, à laquelle on applique généralement un coefficient de précarité d'au moins 10 %, sauf préjudice particulier dont le preneur pourrait rapporter la preuve.

1.4. L'incidence de la restitution des lieux sur le droit de repentir du bailleur. On sait que le droit de repentir du bailleur, lui permettant de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, au plus tard jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de laquelle la décision fixant l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée, ne peut s'exercer, qu'autant que le locataire est encore dans les lieux – à condition qu'il n'ait pas pris ses dispositions pour se réinstaller – (article L.145-58 du Code de Commerce).

Or, la notion de restitution des lieux de nature à faire échec au droit de repentir du bailleur a pu être diversement appréciée aux termes de la jurisprudence récente.


C'est ainsi que dans une hypothèse dans laquelle, si la locataire était encore matériellement dans les locaux, il apparaissait qu'elle avait pris un certain nombre de dispositions en vue de leur délaissement (les opérations de liquidation de son stock étaient en cours, le transfert du siège social avait fait l'objet d'une publication, et surtout elle avait informé le propriétaire, de son départ par lettre recommandée avec accusé de réception plus d'un mois plus tôt, en lui demandant rendez-vous pour la remise des clés et l'établissement des lieux), la Cour de Paris a considéré que le repentir était tardif, dès lors que si la locataire était dans les lieux, « ce n'était qu'aux fins de terminer la liquidation de son stock et dans l'attente de l'établissement de l'état des lieux demandé (mais) alors qu'elle avait entrepris une série de démarches irréversibles aux fins de cesser l'activité commerciale exercée dans les lieux » (5).

Il semblerait en revanche, au travers de la relation des faits contenue dans un arrêt de la Cour de Cassation du 21 février 2001 (6) appelée à statuer sur la responsabilité d'un avocat qui avait incité sa cliente locataire à notifier à la bailleresse après dépôt du rapport de l'expert, son intention de délaisser les locaux en l'invitant à les reprendre, que le repentir notifié par le propriétaire 48 heures après ladite notification, avait été jugé valable par la Cour d'Appel.

En toute hypothèse, quel que soit le caractère bienveillant de l'appréciation résultant du premier arrêt cité du 6 novembre 1998, il est certain que la prudence pour un locataire, consiste incontestablement à quitter et vider les lieux, en faire dresser constat par huissier de justice et restituer les clés au propriétaire par l'acte dénonçant le constat.

1.5. Bail dérogatoire et bail saisonnier. S'agissant de baux consentis à durée déterminée, dérogatoires aux dispositions statutaires et notamment à celles de l'article L.145-9 du Code de Commerce, prévoyant que les baux régis par le statut « ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance », de tels baux prennent fin, conformément à l'article 1737 du Code Civil « de plein droit à l'expiration du terme fixé… sans qu'il soit nécessaire de donner congé ».

Néanmoins, la jurisprudence la plus récente est infiniment plus restrictive (7) et, bien qu'elle soit à nos yeux extrêmement contestable, il convient de rappeler que les bailleurs qui omettraient d'inviter le preneur titulaire d'un bail dérogatoire, d'avoir à quitter les lieux pour le terme fixé, avant ce dernier, s'exposeraient à se voir opposer un « maintien en possession », par lequel s'opère, aux termes de l'article L.145-5 alinéa 2, un bail statutaire de neuf ans.

Si les conséquences d'un maintien en possession sont le plus souvent redoutées par le bailleur, le preneur qui ne souhaiterait nullement se voir investi à l'expiration du bail dérogatoire, d'un bail de neuf ans qu'il ne pourrait résilier avant la prochaine échéance triennale, pourrait cependant également en pâtir. En effet, il a été jugé que l'article L.145-5 du Code de Commerce pouvait être invoqué aussi bien par le preneur que par le bailleur (8).

Or en l'état de la jurisprudence de la Cour de Cassation qui considère, dans des conditions qui appellent également des réserves (9), qu'il y a formation d'un nouveau bail le jour même suivant l'expiration du bail dérogatoire, on mesure à quel point il est important que la restitution des lieux intervienne à bonne date.

En ce qui concerne les baux saisonniers, si l'article L.145-5 dernier alinéa prévoit qu'ils peuvent être conclus à chaque saison entre le même propriétaire et le même preneur, sans entrer pour autant dans le champ statutaire, encore faut-il que les locaux et les clés soient restitués à la fin de chaque saison, même si certaines décisions bienveillantes ont admis que le maintien des locaux à la disposition du preneur, entre deux saisons, sans exploitation, n'ôtaient pas à la location son caractère saisonnier (10).


II – LES MODALITES DE LA RESTITUTION

2.1. Distinction entre délaissement et restitution des clés. Dans la mesure où il existe un certain nombre de décisions de jurisprudence se prononçant sur cette question, il faut en conclure que certains locataires méconnaissent la nature de leurs obligations en la matière, et que l'on doit donc rappeler que les clés doivent être restituées au bailleur lui-même ou à défaut à son mandataire, en s'assurant que ce dernier a réellement mandat à cet effet, tout autre remise des clés à un tiers n'ayant pas qualité pour les recevoir étant sans effet libératoire (11).

2.2. Le contenu de l'obligation de restitution. Si l'obligation pour le preneur de restituer la totalité des locaux loués ne prête pas à discussion, des problèmes particuliers peuvent se poser en ce qui concerne le second volet de l'obligation, tenant à la nécessité de rendre les locaux libres de toute occupation.

a) Les occupants du chef du preneur. L'obligation de restitution du preneur s'entend naturellement d'une restitution des lieux, libérés non seulement de toute occupation personnelle, mais de celle de tous occupants de son chef, qu'il s'agisse de sous-locataires, de locataires-gérants ou autres occupants.

La question s'est notamment posée en matière d'éviction d'hôtels meublés, avec d'autant plus d'acuité que la sanction du retard dans la libération est extrêmement lourde ainsi que rappelé ci-dessus et la jurisprudence retient que pour échapper à l'application de la pénalité de 1 %, le locataire d'un hôtel meublé qui ne rend pas les lieux libres de toute occupation doit avoir fait toutes diligences pour obtenir l'expulsion des occupants en meublé, et doit au moins remettre les clés des locaux vacants (12).

b) Les interrogations sur la propriété du matériel en matière d'éviction. Les locaux doivent être en principe, restitués vides de tous objets, matériels et marchandises, le preneur ne pouvant pas considérer qu'il a satisfait à son obligation en laissant sur place des meubles ou matériels qu'il considère sans utilité.

Néanmoins, un problème particulier peut se poser en cas d'éviction, lorsque le préjudice qui a été indemnisé par le bailleur correspond à la perte du fonds de commerce du preneur et certains bailleurs ont pu soutenir qu'ayant réglé le prix du fonds de commerce incluant la valeur du mobilier, ce dernier était devenu leur propriété.

Il a cependant toujours été jugé par les différentes juridictions saisies, et pratiquement en des termes analogues, que « l'indemnité d'éviction n'étant destinée qu'à réparer le préjudice du locataire et ne pouvant être assimilée à une cession de fonds, son paiement n'entraîne pas pour le preneur l'obligation de délaisser au propriétaire des murs, le matériel et le mobilier garnissant les lieux » (13).

Comme souligné par B. Boccara dans sa note précitée (13), il serait cependant opportun que dans des hypothèses de ce type, la difficulté soit réglée en amont des décisions judiciaires, le locataire ayant à choisir s'il entend ou non délaisser le mobilier, puisque dans la première hypothèse, l'indemnité qui lui sera versée inclura effectivement la valeur de ce dernier et corrélativement on ne lui paiera pas de frais de déménagement ; alors que dans la seconde hypothèse, la valeur du mobilier devra être déduite de l'indemnité d'éviction, mais les frais de déménagement seront en revanche réglés au preneur (14).

Le contentieux relatif à l'état dans lequel les locaux doivent être restitués, a pris une ampleur nouvelle au cours des années récentes de crise immobilière. Dans les années d'euphorie, les bailleurs étaient en effet davantage préoccupés de la restitution effective des locaux dans les plus brefs délais, que de l'état dans lequel intervenait cette restitution, l'essentiel étant de pouvoir rapidement recommercialiser les locaux à meilleur prix. Néanmoins, quelle que soit la situation du marché immobilier, la question de l'étendue des obligations du preneur à l'égard de l'état dans lequel il doit restituer les locaux conserve son intérêt, les sommes en jeu pouvant être non négligeables surtout lorsque l'on est en présence de locaux d'une certaine importance, qu'il s'agisse d'immeubles de bureaux ou de locaux industriels.

I - L'INCIDENCE DU REGIME DES REPARATIONS

Que le bail impose expressément au preneur de restituer les lieux « en bon état conformément aux obligations lui incombant en vertu du présent bail », ou simplement « en bon état », il est bien évident que l'obligation du preneur est identique, le contenu de cette dernière devant s'apprécier au regard de l'étendue des obligations contractuellement mises à sa charge en matière de réparations, laquelle va donc différer, selon qu'il ne s'est obligé qu'aux seules réparations locatives conformément au droit commun, qu'il doit toutes les réparations à l'exception de celles de l'article 606 du Code Civil, ou encore que lui a été transférée la charge de toutes les réparations sans aucune exclusive, y compris celles de l'article 606 (15).

1°) Les dispositions du droit commun.

a) Les règles spécifiques à la restitution des lieux. On retrouve les règles spécifiques à l'état des lieux lors de la restitution, aux articles 1730, 1731 et 1732 du Code Civil.

Article 1730 : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Article 1731 : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Article 1732 : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de ces différentes dispositions, le preneur est donc tenu à une restitution des lieux dans un état conforme à leur état initial, ou à défaut d'état des lieux, en « bon état de réparations locatives », mais il est toutefois exonéré de son obligation de réparation, lorsque l'état des lieux auquel il convient de remédier, résulte de la vétusté ou de la force majeure ; il n'est donc tenu en réalité que des dégradations résultant de son propre fait.

On voit donc que dans le cadre de ce régime de droit commun, l'obligation du preneur se résume en réalité à peu de choses, puisque la plupart du temps, en présence de surcroît d'une occupation des lieux qui s'est poursuivie pendant de nombreuses années, l'éventuel mauvais état des lieux est plus souvent dû à l'usure normale du temps et donc à la vétusté, qu'à de véritables dégradations imputables au preneur.



C'est ainsi, à titre d'exemple, que la jurisprudence considère que le preneur n'a pas à remettre à neuf, c'est-à-dire dans l'état dans lequel il les avait trouvés, les peintures et revêtements de sol, qui étaient normalement atteints par la vétusté, après 14 années d'occupation (16).

b) Délivrance, entretien et réparation de la chose louée. Les obligations des parties à cet égard résultent de deux séries de dispositions du Code Civil :

- Pour le bailleur, des articles 1719-2° (« obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ») et 1720 (obligation de délivrer la chose « en bon état de réparations de toute espèce et y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

- Pour le locataire, des articles 1754 (« définissant » les réparations locatives « ou de menu entretien » à la charge du locataire ; v. aussi décret n° 87-712 du 26 août 1982) et 1755, prévoyant qu'aucune « des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Dans le cadre du régime de droit commun du Code Civil, l'obligation du preneur se limite aux seules réparations dites locatives et de « menu entretien », c'est-à-dire des réparations et un entretien courants, tels que ceux que l'on peut faire peser sur le locataire à usage d'habitation ; de surcroît, il est exonéré de son obligation même ainsi limitée, lorsque les réparations découlent d'un usage normal des lieux, exclusif de dégradations ou d'un défaut d'entretien.

2°) Les dérogations conventionnelles au droit commun.

a) Contenu et portée des clauses dérogatoires.

Néanmoins, les dispositions du Code Civil rappelées ci-dessus ne sont pas d'ordre public et il peut y être contractuellement dérogé dans le cadre d'un bail commercial, ce qui est d'ailleurs devenu quasiment la règle, les obligations du preneur se limitant rarement aux seules réparations locatives, puisque généralement lui est également transférée la charge des réparations dites de l'article 605 et quelquefois, lorsque la location porte sur un immeuble entier, la charge des réparations de l'article 606.

L'appréciation du contenu exact de l'obligation pesant sur le preneur, en présence de telles clauses dérogatoires, n'est cependant jamais extrêmement aisée, d'une part parce que la distinction n'est pas toujours strictement opérée entre le régime de droit commun du louage d'immeuble et celui dérogatoire résultant de la convention des parties, et d'autre part parce que fréquemment, les stipulations contractuelles n'ont pas la clarté requise, de telle sorte que le doute profite au locataire, conformément aux dispositions de l'article 1162 du Code Civil. Il faut ajouter à cela que les dispositions contractuelles ayant pour effet de faire peser sur le preneur des obligations qui incomberaient normalement au bailleur, constituant une dérogation au droit commun, doivent s'interpréter strictement.

Pour toutes ces raisons, la notion de vétusté joue un rôle extrêmement important au moment de la détermination des obligations du preneur quant à l'état de restitution des lieux.


b) Les conséquences de la vétusté.

Si la vétusté constitue une cause exonératoire de l'obligation du preneur, tant en matière de restitution des lieux qu'à l'égard des réparations et de l'entretien locatifs, aux termes des articles 1730 et 1755 du Code Civil précités, on ne devrait pas pour autant en déduire qu'en l'absence de clause contraire, la vétusté serait toujours exonératoire des obligations du locataire.

En effet, dès lors que les articles 1730 et 1755 s'inscrivent dans un régime de droit commun dans lequel le preneur n'est tenu que des réparations et de l'entretien locatifs, le rôle exonératoire de la vétusté ne devrait jouer que dans le cadre de ce seul régime de droit commun.

En revanche, lorsque la convention s'inscrit dans un régime dérogatoire, aux termes duquel le preneur a pris en charge contractuellement tout ou partie des travaux d'entretien ou de réparations qui pèsent en droit commun sur le bailleur, il devrait être tenu de procéder à leur exécution aux lieu et place de ce dernier, dès lors qu'ils s'avèrent nécessaires, peu important qu'ils soient dus à un usage anormal ou qu'ils résultent tout simplement d'un usage normal ou de la vétusté, puisque par l'effet de ce transfert contractuel sur le preneur de charges incombant normalement au bailleur, le preneur s'est trouvé substitué à ce dernier.

La jurisprudence de la Cour de Cassation l'avait d'ailleurs admis jusqu'à une époque relativement récente en jugeant que, dès lors que le preneur avait la charge des « travaux ou réparations locatives d'entretien ou autres, qui sont ou deviendraient nécessaires (…) il est tenu par cette clause d'effectuer des travaux dus à la vétusté » (17).

Néanmoins, la jurisprudence de la Cour de Cassation a évolué dans un sens plus favorable au locataire, et retient, aux termes d'une série d'arrêts rendus au cours des dernières années, que quelle que soit l'étendue des obligations du locataire en matière de réparations, « sauf convention particulière, le bailleur répond de la vétusté » (18).

Dans la mesure où la Cour de Cassation privilégie donc désormais une interprétation extrêmement restrictive des clauses dérogatoires au droit commun, il appartient au bailleur qui entend se décharger entièrement sur le locataire de l'entretien et de la réparation de la chose louée, de prévoir expressément dans la convention locative, qu'il sera tenu, non seulement de toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, mais également de celles découlant de la vétusté, en précisant en outre que le preneur devra remplacer éventuellement ce qui ne pourra être réparé.

En effet, en l'absence de précisions de cette nature, le preneur, même tenu contractuellement d'effectuer toutes les réparations, pourra parfaitement rendre les lieux dans un état tout à fait impropre à la relocation, dès lors qu'il les aura occupés suffisamment longtemps pour imputer leur état à la vétusté, à chaque fois que le bailleur ne pourra pas rapporter la preuve de l'existence de dégradations, alors même qu'ainsi que déjà souligné ci-dessus, la plupart des réparations se relient pourtant précisément à la vétusté, bien davantage qu'à des accidents ou des dégradations qui restent malgré tout exceptionnels.

II - UN DROIT DU BAILLEUR A LA REMISE EN ETAT, INDEPENDANT DE LA VENTE OU DE LA DESTRUCTION DE L'IMMEUBLE

Lorsque l'immeuble loué, après délaissement par le preneur, est vendu ou détruit dans le cadre d'une opération de promotion immobilière par exemple, on pourrait imaginer que le bailleur n'est plus en droit de demander à son locataire, la remise en état des locaux.


C'est ainsi que dans une espèce dans laquelle les propriétaires avaient vendu l'immeuble loué à un promoteur qui l'avait démoli pour le remplacer par une résidence de logements neufs, les preneurs avaient fait valoir que les propriétaires qui n'avaient pas réalisé les travaux de remise en état, qu'ils ne les réaliseraient d'ailleurs jamais et ne démontraient pas avoir cherché à relouer les locaux, ni avoir subi une privation de jouissance, étaient mal fondés à solliciter le paiement desdits travaux de remise en état et l'indemnisation de leur préjudice.

Néanmoins, la Cour d'Appel de Reims qui avait accueilli la défense des locataires et débouté les propriétaires de leurs demandes, a été censurée par la troisième chambre civile, pour violation des articles 1147 et 1731 du Code Civil, dès lors que « l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations, ni à la justification d'un préjudice » (19).

La Cour de Cassation retient en effet que la créance dont peut se prévaloir le bailleur au titre des réparations dues par le preneur à l'échéance du bail, est une créance personnelle, de telle sorte que le sort réservé postérieurement à l'immeuble (vente ou destruction) est sans aucune incidence sur son exigibilité, le préjudice résultant de l'inexécution par le preneur de son obligation contractuelle d'entretien étant constitué d'autre part, du seul fait de cette inexécution, sans que le bailleur ait à justifier d'un préjudice particulier.

III - L'INDEMNISATION DU PREJUDICE

Indépendamment des problèmes que l'on vient de voir, posés par la détermination de l'étendue des obligations du preneur et la recevabilité de l'action du bailleur, il convient également d'envisager les conditions dans lesquelles ce dernier va pouvoir poursuivre la réparation de son préjudice.

Il peut naturellement obtenir la condamnation du preneur à effectuer les travaux de remise en état des locaux ou plus fréquemment, obtenir le paiement du coût desdits travaux et la prudence commande, bien évidemment, de faire établir un état des lieux contradictoire, le cas échéant par huissier, avant le départ du locataire, ou en cas d'impossibilité, à la date la plus proche dudit départ, étant relevé qu'une Cour d'Appel a été approuvée par la Cour de Cassation d'avoir déclaré inopposables à la société locataire, des constats des lieux établis après le départ du locataire, sans que le preneur ait été convoqué aux opérations de constat et sans que l'architecte du bailleur ait dressé l'état des réparations locatives conformément aux prévisions du bail (20).

En revanche, l'indemnisation du bailleur a été admise par la 16° chambre de la Cour d'Appel de Paris sur le fondement des seuls devis qu'il avait fournis, dès lors que la locataire « avait clairement exprimé dès son départ, qu'elle n'était redevable d'aucune remise en état » (21).

Signalons d'autre part que le bailleur devrait pouvoir être indemnisé pour le préjudice subi du fait de l'impossibilité de relouer les locaux, aussi longtemps que les travaux n'ont pas été exécutés ; il a cependant pu être jugé à cet égard que le préjudice indemnisable cessait au dépôt du rapport de l'expert (22), ce qui constitue effectivement un minimum, sauf circonstances particulières, dès lors que les travaux ne peuvent pas être réalisés et les locaux reloués, aussi longtemps que l'expert n'a pas effectué ses constatations, mais on peut également envisager que la prise en compte du préjudice du bailleur s'étende au-delà, jusqu'à remise en état effective du local (23).


IV - LES TRAVAUX ET AMELIORATIONS DU LOCATAIRE

Généralement, la plupart des baux prévoient que les aménagements, embellissements, etc…, réalisés par le preneur feront accession au bailleur sans indemnité en fin de bail et, en telle hypothèse, le preneur doit restituer les lieux loués, en ce compris les travaux qui ont fait accession au bailleur en bon état des réparations prévues au bail ; mais le bail peut également, malgré la prévision d'une telle accession, ménager au bailleur la faculté d'exiger, lors de la restitution, la remise des lieux dans leur état initial.

En telle hypothèse, il peut donc contraindre le preneur à démolir les aménagements et constructions qu'il aurait effectués, modificatifs de l'état initial, peu important que les travaux aient été autorisés (24).

En revanche, si le bailleur ne s'est pas réservé la possibilité d'une remise en l'état d'origine, il ne peut contraindre le preneur à procéder à la suppression d'aménagements qui lui ont fait accession, ce qui peut poser des problèmes lorsque la remise en état implique des travaux très onéreux (cf. notamment les salles de coffres d'une agence bancaire supposant l'enlèvement des blindages, etc…).

Signalons d'autre part un arrêt Castorama rendu par la troisième chambre civile le 1er juillet 1998, qui a été quelquefois présenté à tort comme faisant obstacle à la remise en état sollicitée par le bailleur, dans une espèce dans laquelle un arrêt de Cour d'Appel qui avait condamné le preneur, utilisateur unique d'une ancienne galerie commerciale, à régler le coût des travaux permettant le rétablissement dans l'état d'origine, c'est-à-dire en galerie commerciale comportant des locaux distincts, a été cassé.

En réalité, la Cour d'Angers n'a été censurée que pour n'avoir « pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations », en écartant des débats une lettre de la bailleresse confirmant au preneur, postérieurement à la signature du bail, qu'en cas de départ, la remise en état des locaux lui serait demandée non pas « sous leur forme actuelle c'est-à-dire cloisonnée en galerie marchande » mais « dans l'état de son exploitation habituelle afin de permettre l'installation d'un nouveau locataire exploitant la surface de 5.602 m2 loués ».

En d'autres termes, il est raisonnable de penser que si les modalités de la remise en état n'avaient pas été ainsi éclairées, la Cour d'Appel aurait été approuvée d'avoir accueilli la demande de la bailleresse, tendant à obtenir la restitution des locaux sous leur forme primitive de galerie marchande et non pas de local dédié à un utilisateur unique, peu important le caractère « d'opportunité » d'une telle remise en état (25).

V - LES PROBLEMES PARTICULIERS EN MATIERE D'INSTALLATIONS CLASSEES

Enfin, on terminera ce tour d'horizon des problèmes posés par la restitution des lieux, en évoquant le cas des installations classées.

La réglementation en matière de protection de l'environnement impose au dernier exploitant du site (article 34.1 du décret du 21 septembre 1977 pris en application de la loi du 19 juillet 1976) « de le remettre dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l'article 1 de la loi ».


On pourrait penser cependant, que si l'Administration peut effectivement, sur le fondement de ce texte, poursuivre le dernier exploitant en sa qualité de débiteur de l'obligation de remise en état (dépollution du sol, dégazage et démantèlement des cuves d'hydrocarbures, etc…, le problème de la détermination du débiteur final de l'obligation reste entier, en ce qui concerne les rapports locatifs bailleur / locataire.

On signalera donc un arrêt récent de la Cour de Cassation du 10 avril 2002, qui rejette cependant le pourvoi formé par la société locataire, à l'encontre d'un arrêt de la Cour de Montpellier l'ayant déboutée de son action en remboursement du montant des travaux de remise en état dirigée contre la bailleresse, au motif « que cette obligation s'impose donc à l'exploitant en toute indépendance du droit commun applicable au bail ; qu'en l'espèce le contrat de bail est muet sur la charge finale de ces travaux spécifiques de remise en état ; qu'ils ne peuvent toutefois par simple assimilation entrer dans le cadre de l'obligation d'entretien de la chose louée par le bailleur qui ne concerne que la durée du bail alors même que les travaux imposés par l'Administration n'avaient pas, en l'espèce, pour objet de rendre l'immeuble loué conforme à sa destination contractuelle ; que la remise en état des cuves d'hydrocarbures est imposée à l'exploitant, qu'il ne s'agit pas de travaux d'entretien permettant l'usage contractuel de la chose louée ».

Malgré la pertinence d'un moyen aux termes duquel le locataire exposait qu'il avait pris les lieux en l'état, avec les cuves d'hydrocarbures, puisqu'il s'était limité à poursuivre dans les lieux loués une exploitation classée préexistante et qu'il avait donc libéré les lieux « dans l'état même où ils avaient été trouvés initialement », la troisième chambre civile a approuvé la cour d'appel d'avoir retenu « que cette obligation de remise en état d'une installation classée, résultant d'une obligation particulière, commençant avec la déclaration faite par l'exploitant à l'Administration, en l'espèce par la locataire et s'achevant avec le nettoyage des cuves à la fin de l'exploitation, était à la charge du preneur ».

Une telle décision appelle à notre sens des réserves, dès lors que dans le silence du bail à cet égard, ce qui était le cas dans l'espèce soumise à la Cour de Cassation, on ne voit pas pourquoi, dans les rapports locatifs, il n'y aurait pas lieu de faire application des règles du droit commun imposant au preneur de rendre la chose telle qu'il l'a reçue (26).

En toute hypothèse, l'existence de cette jurisprudence met à nouveau l'accent sur la nécessité d'apporter lors de la rédaction des conventions locatives, un soin tout particulier à un certain nombre de clauses qui peuvent être lourdes de conséquences, même si les parties, exclusivement préoccupées par le montant du loyer, la destination et la durée, croient pouvoir trop souvent se satisfaire de « clauses types » qu'elles se limitent à parcourir distraitement.

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(1) Cass. 3° Civ. 30 septembre 1998 : D aff 1998. 1770 obs. Y. R ; Adm. janvier 1999, 47, note JD. Barbier ; RD imm 21 (2) avril/juin 1999, obs. Derruppé) ; CA Paris 16° B 27 octobre 2000 : AJDI février 2001 p. 141.

(2) CA Paris 16° A 19 juin 2001 – Scpi Valeur Pierre I / Maître Ghesquière ; CA Paris 3° chambre B 29 octobre 1999 : AJDI 2000 p. 614, note Ch. H. Gallet ; CA Paris 3° chambre B 27 mars 1998 : Loy. et copr. 1998 n. 218.

(3) Cass. 3° Civ. 13 mai 1998 : Gaz. Pal. 1998, 2, pan. jurispr. p. 277 ; loy. et copr. 1998, comm. 269 ; Adm. juillet 1998 p. 29 ; Cass. 3° Civ. 31 janvier 2001 Société Immobilière de Gestion Clichy Wattignies (IGCW) / SDC de l'immeuble du 13 rue de Clichy, 75009 Paris, inédit.



(4) Fasc. 1360 JCL Bail à loyer 8, 2002 n. 55.

(5) Paris 16° ch. B 6 novembre 1998 : Admin. octobre 1998 p. 38, obs. B. Boccara, D. Lipman Boccara, ML. Sainturat).

(6) Cass. 3° Civ. 21 février 2001 : AJDI octobre 2001 obs. JP. Blatter.

(7) Cass. 3° Civ. 10 janvier 1990 : Bull. Civ. III n. 11 ; 1er juin 1994 : Gaz. Pal. 1994, 2, jur. p. 704 note JD. Barbier ; 13 juillet 1999 : Loy. et copr. 2000 n. 167.

(8) Cass. 3° Civ. 27 avril 1988 : Bull. Civ. III n° 78.

(9) B. Boccara : JCP 1996 I 3898 ; J. Monéger, Code des baux Dalloz éd. 2002, comm. s. art. L.145-5.

(10) Cass. 3° Civ. 28 janvier 1975 : Rev. Loy. 1975 p. 247 ; 3 janvier 1978 : Bull. Civ. III n° 1 ; 13 novembre 1979 : Bull. Civ. III n° 200.

(11) Cass. 3° Civ. 13 juin 2001 : Bull. Civ. III n° 74 ; 13 octobre 1999, Société Civile Immobilière Satad / Société Saprim n° 1533 P + B ; Cass. 3° Civ. 13 novembre 1997 et CA Paris 6° B 9 octobre 1997 : Loy. et copr. janvier 1998 n° 3 ; Cass. 3° Civ. 20 juillet 1993, Loy. et copr. octobre 1993 n° 343 ; Cass. 3° Civ. 17 juillet 1997, RJDA 1/98 n° 21 ; CA Orléans 22 février 2001, Sci Teca / Sa Garage Pillon.

(12) Cass. 3° Civ. 30 avril 1997, Loy. et copr. août/septembre 1997 n° 234 ; Cass. 3° Civ. 28 mai 1997 et Versailles 22 juin 1995 : Admin. n° 294 novembre 1997 p. 62.

(13) Cass. 3° Civ. 27 mai 1971, Bull. Civ. III n° 330 ; JCP G 1971, IV p. 172 ; 7 novembre 1978 : Gaz. Pal. 1979, 1, pan. jurispr. p. 16 ; 11 mai 1982 : Gaz. Pal. 1982, 2, pan. jurispr. p. 315 ; CA Paris 17 juin 1994 : Admin. mars 1995 p. 33 note B. Boccara ; Gaz. Pal. 1995, 1, somm. p. 47 note Ph.H. Brault ; AJPI 1994 p. 928 note B. Boussajon.

(14) Indemnité d'éviction fasc. 1360 JCL Bail à loyer 8, 2002 n. 122.

(15) Gilles de Maillard « Travaux et bail commercial » : Rev. Loy. décembre 1998, p. 586.

(16) Cass. 3° Civ. 17 octobre 1990 : Bull. Civ. III n° 188 ; 23 février 1994 : Rev. Loy. 1994 p. 398, etc….

(17) (Cass. 3°. Civ. 14 juin 1973 : Rev. Loy. 1973 p. 502 ; 25 juin 1986 Rev. Loy. 1986 p. 357 ; 17 avril 1996 CEA / Servière, arrêt n° 741 D).

(18) Cass. 3° Civ. 2 juin 1999 : Adm. août/septembre 1999 p. 54 ; 16 mai 2000 : AJDI avril 2001 p. 334 ; 3 avril 2001, Société Gestion Pierre Cardin / Langlois-Meurinne arrêt n° 468 FD.

(19) Cass. 3° Civ. 30 janvier 2002, Bolmont / Société Carrosserie Industrielle des Etablissements Blin, arrêt n° 193 FS-P+B+I ; voir également Cass. 3° Civ. 6 mai 1987 Collet / Centre de Vacances d'Aulon, arrêt n° 888 S ; 21 février 1996 Bordeaux Distribution / Dubernat, arrêt n° 440 D.

(20) Cass. 3° Civ. 29 avril 2002 Hopi / Coface, arrêt n° 801 F-D ; voir aussi CA Paris 6° chambre section C 29 mai 2001 : AJDI octobre 2001 p. 788, (pour un procès-verbal de constat établi… neuf mois après le départ du locataire).

(21) Paris 16° A 10 octobre 2001 : Adm. février 2002 p. 24.

(22) Cass. 3° Civ. 11 juin 1997 : Adm. Septembre 1997.

(23) Cass. 3° Civ. 13 février 2002 : Sci FSAT / EuroDisney arrêt n° 232 FS-DI ; CA Dijon chambre civile B 12 octobre 2001 : Rault / GSM n° 649 B.

(24) Cass. 3° Civ. 12 juillet 2000 : D. 2000 IR 252 ; Loy. et copr. 2000 n° 243 ; voir aussi Cass. 3° Civ. 10 novembre 1999 : Adm. février 2000 p. 35.

(25) Cass. 3° Civ. 1er juillet 1998 : Sociétés Castorama et Briker / FFVH, arrêt n° 1164.

(26) Cass. 3° Civ. 10 avril 2002 : AGIP Française / Sci du Port arrêt n° 706 FS-P + B ; CA Montpellier 1° chambre D, 9 mai 2000, même affaire ; CA Lyon 7 septembre 2001 : Prothery / Maître Walczak.